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南宁市公共租赁住房管理暂行办法

南宁市公共租赁住房管理暂行办法

(南府发[2012]93 )

 

各县、区人民政府,市政府各部门,各管委会,市级各双管单位,市直各事业、企业单位:
    《南宁市公共租赁住房管理暂行办法》已经市第十三届人民政府第17 次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。
                                                                                           2012年10月15日

第一章总 则

第一条 为建立和规范本市公共租赁住房管理制度,完善多层次住房保障体系,根据国家和自治区的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城区(含南宁东盟经济开发区,下同)范围内公共租赁住房的规划、建设、准入、租赁及监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称的公共租赁住房是指政府筹集,或者政府提供政策支持,由非财政供养的事业单位、企业、集体经济组织等投资建设的,               限定建设标准和租金标准,面向符合规定条件的本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大中专毕业生、外来务工人员租赁的保障性住房。
第四条 公共租赁住房坚持政府组织、社会参与、统筹规划、多渠道筹集的原则。
第五条 建立和实行公共租赁住房准入、轮候保障、动态管理和退出等制度,确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平、公正。
第六条 市住房保障部门是本市公共租赁住房的行政主管部门。
市发展改革、价格、建设、财政、规划、国土资源、民政、工业和信息化、统计、人力资源和社会保障、公安、金融、税务、环保、监察等部门按照各自职责负责相关工作。
城区住房保障部门、城区民政部门负责公共租赁住房申请复核工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责公共租赁住房申请受理、初审和公示等工作。

第二章 政策支持

第七条 政府投资建设的公共租赁住房,建设用地在年度土地供应计划中优先安排,实行划拨供应。社会投资建设的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁、作价入股等方式使用。
在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下,企事业单位可利用原有住宅用地建设公共租赁住房;对闲置的工业、仓储、办公等用地或者房屋,权属单位按规定提出申请,经市人民政府批准后可调整为公共租赁住房用地或者改建为公共租赁住房。
在符合城市总体规划和土地利用总体规划,并保证集体成员住宅和产业用房的前提下,集体经济组织可利用自有的集体建设用地建设公共租赁住房。
第八条 公共租赁住房项目建设及运营按规定减免收取城市基础设施配套费、人防易地建设费等行政事业性收费和政府性基金。城镇土地使用税、印花税、契税、营业税、房产税等按照国家规定的有关税收优惠政策执行。
第九条 公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”的原则,投资者权益可依法转让,但不得改变其公共租赁住房性质。
投资者可以将公共租赁住房项目进行抵押融资,抵押登记时应当标注该项目为公共租赁住房性质,抵押权实现时不得改变其用途。
第十条 以划拨方式供应土地建设的公共租赁住房小区可按项目总建筑面积10%—15%的比例配置商业配套服务用房,只租不售,主要用于为居民提供便捷服务。政府投资建设项目配置的商业配套服务用房,产权归政府所有,所得租金收益用于弥补公共租赁住房运营管理经费的不足;社会投资建设项目配置的商业配套服务用房,房屋产权和租金收益归投资者所有。
第十一条 公共租赁住房年租金超出承租人家庭年收入15%以上的,承租人可以申请支取本人或共同租赁的家庭成员个人帐户的住房公积金用于支付公共租赁住房租金。

第三章 规划建设和房源筹集

第十二条 公共租赁住房中长期规划由市住房保障部门会同市发展改革、建设、财政、规划、国土资源、工信等部门拟定,报市人民政府批准后实施。
公共租赁住房年度计划由市住房保障部门负责制定并组织实施。
第十三条 公共租赁住房的房源采用多主体投资、多渠道筹集的方式,主要包括:
(一)政府投资新建、配建、改建、收购、长期租赁的住房;
(二)社会投资新建、改建、收购的住房;
(三)政府向社会统一出租的直管公房;
(四)闲置的公有住房;
(五)相互调配的保障性住房;
(六)社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
第十四条 公共租赁住房项目选址,应当充分考虑申请家庭的居住需要和生活成本承受能力,在交通便捷、公共配套设施完善的区域内合理布局。
第十五条 政府投资的公共租赁住房新建项目的选址,由城区人民政府、开发区管委会根据市住房保障部门出具的《南宁市公共租赁住房建设项目用地选址条件书》提出选址意见,经市国土资源、规划、建设、住房保障、环保等部门核定,报市人民政府批准后实施。
第十六条 公共租赁住房应当科学设计,满足基本居住需求,单套建筑面积原则控制在60平方米以内,以40平方米左右户型为主。
以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应当符合宿舍建筑设计规范有关规定。
第十七条 政府投资新建的公共租赁住房,由市住房保障部门或者政府指定的机构作为项目业主负责统筹实施项目的建设。
项目建设可采取代建模式、项目管理公司模式、BT/BOT模式等多种形式。
项目建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。
第十八条 社会投资建设公共租赁住房的,应当向市住房保障部门提出申请,经审核同意的,申请人持市住房保障部门的批准文件到市发展改革、规划、建设等部门办理工程报建等有关手续。
第十九条 在普通商品住房及其他保障性住房项目中配建公共租赁住房,其配建比例应当不低于项目总建筑面积的5%,并在规划设计条件、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配建的总建筑面积、分摊的土地面积、套数、套型面积、建设标准、装修标准、建成回购或者移交等事项。
第二十条 对于危旧的直管公房,可以通过整体改建的方式建设公共租赁住房。
第二十一条 采用收购方式筹集公共租赁住房的,收购的住房,应当符合公共租赁住房建设规范标准,或者可以通过改建达到规范标准。
第二十二条 市住房保障部门可以与房屋所有权人签订3年以上20年以下的租赁协议,租赁住房作为公共租赁住房房源。

第四章 资金管理

第二十三条 政府投资的公共租赁住房建设和运营资金来源主要包括:
(一)中央、自治区安排的专项资金;
(二)市财政年度预算安排的专项资金;
(三)土地出让金净收益中提取的廉租住房资金统筹安排的资金;
(四)住房公积金增值收益中计提的廉租住房资金统筹安排的资金;
(五)留足住房维修资金、职工住房补贴款、职工住房公积金后一定比例的行政事业单位售房款;
(六)公共租赁住房商业配套设施的租金收入;
(七)出租公共租赁住房的收益;
(八)保障性住房建设融资(包括银行贷款、非银行贷款和住房公积金贷款等金融机构贷款);
(九)中央代发的地方政府债券;
(十)社会捐赠等其它资金。
政府投资的公共租赁住房,年度资金计划由市财政部门会同市住房保障部门,根据年度任务编制公共租赁住房资金支出项目预算,报经市人民政府批准后实施。
第二十四条 社会投资的公共租赁住房,其资金来源通过直接投资、资本金注入、发行中长期债券或从金融机构融资等方式筹集。经市人民政府批准,市财政部门可安排中央、自治区及市本级公共租赁住房专项资金对项目给予奖励、补贴及贷款贴息等。
第二十五条 政府投资的公共租赁住房租金收入,按照政府非税收入管理规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理,专项用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。
  社会投资的公共租赁住房租金由投资单位自行管理。
第二十六条 社会投资的公共租赁住房,每年应当将不低于5%的租金收入提留作为物业专项维修资金,设立专户管理,专款专用,专项用于公共租赁住房的维修和改造。
  公共租赁住房转让时,剩余的物业专项维修资金随之转让,受让人继续按前款规定提留物业专项维修资金。
  

第五章 准入管理

第二十七条 同时符合下列条件的本市中等偏下收入住房困难家庭可以申请租赁一套公共租赁住房:
  (一)具有本市城区范围内城镇居民户口,且在本市城区范围内实际居住生活;
  (二)在本市城区范围内无自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房;
  (三)家庭人均年收入低于或等于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入;家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产之和低于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入8倍。
  单身家庭申请公共租赁住房的,除符合前款规定条件外,还应当年满25周岁,且其父母在本市城区范围内无自有住房、未承租公有住房及其他保障性住房,或者虽有自有住房或承租公有住房及其他保障性住房,但家庭人均住房建筑面积低于13平方米。
第二十八条 同时符合下列条件的新就业大中专毕业生可以申请租赁一套公共租赁住房:
(一)在本市城区范围内实际居住生活并取得居住证明;
(二)持有大中专院校毕业证,自毕业的次月起计算不满5年;
(三)已与本市用人单位签订劳动合同,并由用人单位按时足额缴纳社会保险费满1年以上;灵活就业的,应当在本市缴纳税款或者社会保险累计达到1年以上;
(四)在本市城区范围内无自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房;
(五)家庭人均年收入低于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍;家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产之和低于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入8倍。
单身大中专毕业生申请公共租赁住房的,应当符合前款规定条件,且其父母在本市城区范围内无自有住房、未承租公有住房及其他保障性住房,或者虽有自有住房或承租公有住房及其他保障性住房,但家庭人均住房建筑面积低于13平方米。
第二十九条 同时符合下列条件的外来务工家庭可以申请租赁一套公共租赁住房:
(一)在本市城区范围内实际居住生活3年以上;
(二)家庭成员之一已与本市用人单位累计签订3年以上劳动合同,并由用人单位按时足额缴纳社会保险费2年以上;灵活就业的,应当在本市缴纳税款或者社会保险累计达到3年以上;
(三)在本市城区范围内无自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房;
(四)家庭人均年收入低于或等于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入;家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产之和低于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入8倍。
第三十条 以家庭为单位申请租赁公共租赁住房的,家庭成员相互之间应当具有法定的赡养、抚养或者收养关系。
第三十一条 符合廉租住房保障条件但尚未获得廉租住房实物配租的低收入住房困难家庭可以申请一套公共租赁住房。
第三十二条 有下列情形之一的,不得申请公共租赁住房:
(一)已办理商品房买卖合同登记备案尚未办理产权登记的;
(二)申请之日前5年内有出售、赠与、离婚析产等方式转移房产行为的。
第三十三条 市住房保障部门应当根据公共租赁住房房源供应情况,合理确定公共租赁住房申请受理期限,并及时向社会公布。
第三十四条 公共租赁住房申请人应当在规定的申请受理期限内向户籍所在地或者居住地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,如实填写《南宁市公共租赁住房申请表》,并提供下列材料:
(一)根据自身条件,区分不同情形,分别提供身份证明、户籍证明、学历证明、劳动合同、社会保险或者税款缴纳证明、就业单位营业执照等;
(二)申请人所在单位或者社区居民委员会出具的现居住状况证明及上年度收入和财产证明;
(三)民政部门出具的婚姻状况证明;
(四)公安部门出具的车辆登记证明;
(五)金融机构出具的存款证明;
(六)其他有关材料。
申请人应当书面同意有关部门核实其申报信息。
第三十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自受理申请之日起20个工作日内,完成公共租赁住房申请的初审工作。
初审应当采取入户调查,结合查档取证、邻里访问以及信函索证等方式进行。申请人及有关单位或者个人应当予以配合,并如实提供有关证明材料。
初审合格的,街道办事处、乡镇人民政府应当将申请人姓名、家庭人口、工作单位、现居住地址、住房状况、家庭人均年收入、家庭财产等基本情况,在申请人居住地或者工作单位和社区居民委员会公示15日。公示期满无异议或者异议不成立的,街道办事处、乡镇人民政府提出初审意见并将申请材料报送城区住房保障部门。初审不合格的,应当书面通知申请人,并说明理由。
第三十六条 城区住房保障部门应当在15个工作日内对街道办事处、乡镇人民政府报送的材料进行复核,其中涉及申请人家庭收入和财产状况的,应当送交城区民政部门进行核对。复核合格的,应当签署意见并将材料报送市住房保障部门。复核不合格的,应当书面通知申请人,并说明理由。
第三十七条 市住房保障部门应当在15个工作日内对城区住房保障部门报送的材料进行审核。审核合格的,市住房保障部门应当将申请人姓名、家庭人口、工作单位等基本情况在《南宁日报》和市住房保障部门政务信息网站公示10日。经公示无异议或者异议不成立的,发放《南宁市公共租赁住房租赁资格证》。审核不合格的,应当书面通知申请人,并说明理由。
第三十八条 公共租赁住房租赁资格证有效期为两年。有效期届满仍未承租公共租赁住房的,公共租赁住房租赁资格证作废;需租赁公共租赁住房的,应当按本办法规定的条件和程序重新申请。
第三十九条 企事业单位利用自有土地投资建设公共租赁住房供应给本单位无房职工居住的,其准入条件按照市住房保障部门审核通过的《社会投资建设公共租赁住房租赁管理方案》执行。
  

第六章 租赁管理


第四十条 政府投资建设的公共租赁住房租金标准实行政府定价,由市住房保障部门会同市价格、财政部门确定并报市人民政府批准后实施。租金标准应当根据社会经济发展水平、承租对象的承受能力,并综合考虑成本、折旧、税费、利率、维修、管理等因素确定,但最高不得超过同类地段商品住房市场租金的70%。
社会投资建设的公共租赁住房租金标准实行政府指导价,由市住房保障部门会同市价格、财政部门根据不同地段、不同房屋类别市场租金水平等因素拟定最高限价报市人民政府批准,出租人可在最高限价范围确定具体租赁价格。
第四十一条 公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并实行动态调整。
在合同约定的租赁期限内,公共租赁住房租金标准调整的,仍按合同约定租金标准执行。
第四十二条 符合廉租住房保障条件但未获得廉租住房实物配租的低收入住房困难家庭承租公共租赁住房的,按公共租赁住房租金标准支付租金,廉租住房货币补贴按70%核发。
第四十三条 公共租赁住房的配租应当根据申请人家庭人口状况结合公共租赁住房房源情况进行。
单身人员和两人户原则上承租一房户型。
第四十四条 政府投资和社会投资供政府统一调配的公共租赁住房的配租按照下列程序进行:
(一)公布房源信息。公共租赁住房配租前,市住房保障部门根据房源基本情况,在《南宁日报》、市住房保障部门政务信息网站和办公场所公布房源项目名称、可供房源数量、租金标准、申请报名时间、地点等。报名时间不得少于15日。
(二)确定参加选房的申请人名单。申请人按照公布的报名时间和地点报名,市住房保障部门根据公共租赁住房租赁资格证的顺序编号,按照1:1的比例确定参加选房的申请人名单,并在市住房保障部门政务信息网站和办公场所公示。
(三)选房。列入选房名单的申请人持公共租赁住房租赁资格证按规定的时间和地点进行签到、选房。选房采取按公共租赁住房租赁资格证的先后顺序排序抽房的方式进行。享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等可优先排序抽房。申请人选定住房后,应当当场签订公共租赁住房选房确认书。
第四十五条 利用自有土地投资建设公共租赁住房供应给本单位无房职工居住的企事业单位,应当按照市住房保障部门审核通过的《社会投资建设公共租赁住房租赁管理方案》进行配租,并将配租情况报市住房保障部门备案。
第四十六条 租赁政府投资公共租赁住房的,申请人应当与市住房保障部门或者其委托的运营单位签订《南宁市公共租赁住房租赁合同》,办理入住手续。
租赁社会投资供政府统一调配公共租赁住房的,申请人应当与投资建设单位或者其委托的运营单位签订《南宁市公共租赁住房租赁合同》,办理入住手续。
企事业单位无房职工租赁本单位公共租赁住房的,应当与本单位或者其委托的运营单位签订《南宁市公共租赁住房租赁合同》,办理入住手续。
第四十七条 公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容:
(一)合同当事人的名称或姓名;
(二)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况;
(三)租金及物业管理费、水电费等费用的支付方式;
(四)租赁期限;
(五)房屋用途和使用要求;
(六)房屋维修责任;
(七)退出公共租赁住房的情形;
(八)违约责任及争议解决方式;
(九)其他应当约定的事项。
第四十八条 取得《南宁市公共租赁住房租赁资格证》的申请人有以下情形之一的,视同放弃公共租赁住房租赁资格,自放弃资格之日起两年内不得再次申请:
(一)无正当理由未按规定的时间、地点参加选房的;
(二)参加选房但无正当理由放弃或者拒绝选定住房的;
(三)已选定住房但未在规定时间内签订租赁合同的;
(四)签订租赁合同后放弃租房的;
(五)其他放弃资格的情形。
第四十九条 承租人承租的公共租赁住房只能用于自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于经营活动。
第五十条 政府投资的公共租赁住房租赁合同期限为3年;社会投资公共租赁住房的租赁期限可由企事业单位与职工自行约定,但不应少于1年。
第五十一条 公共租赁住房按照有关规定实行物业管理。承租人应当按照租赁合同约定交纳物业服务费、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用。
公共租赁住房空置期的物业管理等相关费用原则上按照房源归属由投资建设单位负责,对社会投资供政府统一调配的公共租赁住房按造成房屋空置责任划分承担空置期的物业管理等相关费用。
第五十二条 政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决,不足部分由财政预算安排解决;社会投资的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。
第五十三条 公共租赁住房共用部位、共用设施设备的维修责任由出租人承担,自用部位的维修责任由承租人承担。
  

第七章 退出管理

第五十四条 政府投资或者社会投资供政府统一调配的公共租赁住房租赁合同期满,承租人应当退出公共租赁住房。需要续租的,承租人应当在合同期满3个月前按本办法第三十四条规定提出申请,经审核仍符合承租公共租赁住房条件的,可以签订合同继续租赁。
企事业单位利用自有土地投资建设并供应给本单位无房职工居住的公共租赁住房退出机制按照市住房保障部门审核通过的《社会投资建设公共租赁住房租赁管理方案》执行。
第五十五条 具有下列情形之一的,承租人应当退出承租的公共租赁住房:
(一)租赁期限届满,未续租的;
(二)无正当理由连续闲置公共租赁住房达6个月以上的;
(三)拖欠公共租赁住房租金累计达6个月以上的;
(四)出借、转租公共租赁住房或者利用公共租赁住房从事经营活动的;
(五)擅自装修或者拆改公共租赁住房房屋结构的;
(六)将承租的公共租赁住房用于违法活动的;
(七)承租期间,因购买、受赠、继承、婚姻等原因导致住房状况发生变化,不再符合公共租赁住房承租条件的;
(八)承租期间,因家庭人口、收入、财产、迁移等情况发生变化,不再符合公共租赁住房承租条件的;
(九)违反公共租赁住房合同约定的其他行为。
第五十六条 承租人自愿退出公共租赁住房,应当向市住房保障部门或者公共租赁住房社会投资单位提出退出申请,解除《南宁市公共租赁住房租赁合同》,办理退出手续。
第五十七条 市住房保障部门或社会投资建设单位发现承租人具有本办法第五十五条规定情形之一的,应当向承租人发出解除公共租赁住房租赁合同通知,要求承租人在3个月内腾退公共租赁住房。腾退期间租金按照合同约定的租金标准缴纳。

                                            第八章 监督管理及法律责任

第五十八条 市住房保障部门应当建立公共租赁住房档案,并会同有关执法部门采取定期走访、抽查等方式,对公共租赁住房租赁情况进行监督检查,实行动态管理。
第五十九条 承租人违反本办法第五十七条规定,未按照市住房保障部门或者社会投资单位通知期限腾退公共租赁住房的,自通知规定腾退期限届满之日起,公共租赁住房租金按照同地段同类住房市场租金标准收取,市住房保障部门或者社会投资单位也可以依法申请人民法院强制承租人腾退房屋。承租人5年内不得申请保障性住房。
第六十条 申请人隐瞒真实情况、提交虚假材料骗取公共租赁住房租赁资格的,由市住房保障部门取消其公共租赁住房租赁资格;已经承租公共租赁住房的,责令其限期退出公共租赁住房,并补交市场租金与公共租赁住房租金标准的差额,申请人或者承租人5年内不得申请保障性住房。
第六十一条 对出具虚假证明材料的单位,属于机关事业单位、社会团体、群众自治组织的,由市住房保障部门提请其上级主管部门或者监察部门依法追究相关责任人员责任;属企业的,由市住房保障部门通知有关部门,将其列入不良信用记录名单,依法追究责任。
第六十二条 社会投资单位对未供政府统一调配的公共租赁住房,不按市住房保障部门审核通过的《社会投资建设公共租赁住房租赁管理方案》配租的,由市住房保障部门责令其限期改正;拒不改正的,应当补交公共租赁住房建设和管理中所享受的各项行政事业性收费、政府性基金及有关税费减免部分的费用。
第六十三条 市监察部门应当组织审计、财政等有关部门,并邀请人大代表、政协委员对公共租赁住房管理进行监督检查,不定期向社会公布公共租赁住房管理情况及监督检查结果。
第六十四条 市住房保障部门及其他有关单位工作人员,在资格审核和监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 

第九章 附 则

第六十五条 经市人民政府批准定向分配的公共租赁住房参照企事业单位利用自有土地投资建设公共租赁住房供应给本单位无房职工居住管理。
第六十六条 各县公共租赁住房管理参照本办法执行。
第六十七条 本办法自印发之日起施行。



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