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蔡彩凤等人通过邮箱留言

1.评估价的补偿方式。该条规定存在的问题：①自创被拆迁房屋分类评估单价的概念，目的是对接南府规〔2023〕12号文自创的评估分类方法，即以自建房作为评估类别，无论是“分类评估单价”还是分类方法，无法律法规依据，从《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》（GB/T   50899-2013）均找不到依据；②根据该条规定的计算公式，适用货币补偿方式时计算房屋成新率修正系数，根据前述评估规范，选用比较法评估时不计算折旧，选用成本法评估时才计算折旧，而成本法用于评估重置价。南府规〔2023〕24号文规定对位于第三第四区片的少数房屋拆迁，实行重置价补偿，给予宅基地安置，由被拆迁人自行建设。可见只在给予宅基地安置时适用重置价补偿方式；③《征求意见稿》在不当制定计算规则的同时，对位于城市建成区、主城区的城中村不计算区位价；④在不发放房屋占地部分征地补偿费的前提下，从补偿金额中扣除征地补偿费；⑤计算公式中的折扣率没有法律依据，也没有说明政策依据及具体数字，预留随意解释的空间。以上种种是巧立名目克扣、压低补偿标准，与民争利的行为，罔顾法律及基本的道义。

不采纳

1.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，国有房屋采用分户评估进行补偿，需综合考虑房屋区位、用途、面积、成新率等因素；集体土地征收无强制性评估要求，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，省级人民政府有权制定地上附着物补偿标准，如结构类型、装修等级，本质属于分类评估范畴。因此集体土地房屋可按建筑类别进行分类评估补偿。

2.采用分户评估时已将房屋成新率计算在内。采用分类评估法未计算房屋成新率，因此在采用分类评估法对集体土地房屋计算补偿时应另外计算折旧。

3.《征求意见稿》第二条第（四）点将房屋按合法性等级设定100%、90%、80%的折扣补偿（即“折扣率”），根据房屋手续办理情况进行设定，系依据《土地管理实施条例》第27条授权，比例固定，未超出合理行政裁量范围。

4.房屋流转时应遵循房地一体原则，即房屋及其所占用范围内的土地应一并处置。集体土地房屋价值评估亦遵循‌此原则‌，此时房屋价值已包含土地价值（区位价）。若在此基础上再额外计算区位价，将构成重复计价，变相提高补偿成本。土地补偿费是对宅基地所有权灭失的补偿，应支付给集体经济组织，集体经济组织成员无权直接主张。在房屋补偿款中扣减该部分金额，实质是将土地价值从房屋价值中剥离，避免成员重复受益，不侵害宅基地房屋所有权人权益。

2.指导价货币补偿方式。该条规定存在的问题：《中华人民共和国价格法》第二条第一款规定，“在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用本法。”第三条第四、第五款分别规定政府指导价的定价权限和范围。第十八条规定了可以实行政府指导价或者政府定价商品和服务的范围。第十九条第一款、第四款分别规定，“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。”、“省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。”第二十条第三款规定，“市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。”可见，南宁市政府在无授权的情况下不能制定“政府指导价”或”政府定价”，更遑论南宁市自然资源局。《广西壮族自治区定价目录》（2022年版）仅授权市、县人民政府对城镇保障性住房销售价格进行定价（定价范围为经济适用房、限价商品房），集体土地上房屋不在此列，因此拆迁补偿标准不在政府指导价格或政府定价的范围。《征求意见稿》将南府规〔2023〕25号文所称的“政府指导价”改为“指导价”，显然是为了规避《中华人民共和国价格法》，而“指导价”未明确是政府指导还是群众指导，易造成公众理解上的混乱。

2011年6月3日住建部根据同年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的《国有土地上房屋征收评估办法》公布并施行，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止，其中“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”的   规定也随之失效，对房屋价值的评估，不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。集体土地上房屋不可流通，更不存在制定“政府指导价”的法律、法规、政策依据。

不采纳

1.根据《中华人民共和国价格法》第二条规定：“在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用本法。本法所称价格包括商品价格和服务价格。”从立法目的来看，《中华人民共和国价格法》调整的是市场交易中商品或服务的价格行为。征地补偿属于行政征收法律关系，受《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例约束，二者法律性质不同。《征求意见稿》中的“指导价”并非《中华人民共和国价格法》所定义的“价格”，不适用《中华人民共和国价格法》关于定价权限的规定。因此，“指导价”   作为征地补偿的一种计算工具，并非市场定价行为，不适用《中华人民共和国价格法》。

2.地方政府在征地补偿中，有权根据《土地管理法实施条例》第27条的授权，制定具体的补偿方式和标准。包括基于重置成本、建造成本、区域发展政策等因素，设定如评估价补偿、重置价补偿等计算方式。指导价作为其中一种补偿方式，无需以市场交易价为前提，其合法性来源于法律法规的明确授权。因此，指导价的制定依据充分，地方政府有权设定，不存在超越定价权限或无法律依据的问题。

3.《征求意见稿》“四、按合法住宅房屋给予补偿的认定”，据该条规定，“特定时期建设的住宅房屋”为合法住宅，却在“七、特定时期建设的住宅房屋拆迁的补偿”，规定对特定时期建设的住宅房屋，可按相应建筑结构住宅房屋指导价货币补偿标准给予补偿，但不具有产权调换、购买安置房资格，此规定剥夺合法房屋法定的补偿方式选择权。

不采纳

1.《征求意见稿》对“特定时期建设的住宅房屋”的合法性认定严格限定在符合当时法规条件的范围内，未一概而论。

2.第七条针对1982年2月13日之前建设的房屋设定了合理补偿方式。此类房屋因历史审批制度缺失，无法要求被征拆户提供建造时的审批手续，不具备产权调换条件，因此适用指导价货币补偿未剥夺被征拆户选择权，而是对无法确权的房屋进行合理补偿，符合法律规定与政策实际。

4.《征求意见稿》“八、非本集体经济组织人员住宅房屋拆迁的补偿”规定，非本集体经济组织人员合法住宅房屋拆迁适用住宅房屋指导价货币补偿标准，但不享有拆迁安置资格。

（1）该条规定按身份确定财产所有权的补偿方式和标准，违反行政法合理行政原则的子原则平等原则。2004年国务院《全面推进依法行政实施纲要》“三、依法行政的基本原则和基本要求 5.依法行政的基本要求。……——合理行政。行政机关实施行政管理，应当遵循公平、公正的原则。要平等对待行政管理相对人，不偏私、不歧视。”《征求意见稿》公然践踏平等原则，把人分为三六九等，对行政管理相对人进行歧视性对待，与《纲要》确立的法治政府的目标背道而驰。

（2）限定对非集体经济组织成员合法住宅房屋拆迁只适用所谓的“住宅房屋指导价货币补偿标准”，剥夺其法定补偿方式选择权。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款规定“……尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……”。由于征收集体所有土地时房随地走，征收非集体经济组织成员的房屋也应遵循公平、合理的补偿原则，并保障其补偿方式选择权。《征求意见稿》进行了几次概念偷换，将法定的“提供安置房”换成自创的“产权调换安置”概念，从而与“拆迁安置资格”挂钩，将适用评估价的“货币补偿”概念偷换为“指导价货币补偿标准”，从而将非集体经济组织成员的补偿方式选择权剥夺殆尽，此举违反《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定。

不采纳

1.在集体土地征拆中，集体土地所有权属于本集体经济组织成员集体所有，非成员不享有集体土地任何权利，包括宅基地使用权和征地补偿分配权。宅基地使用权是基于成员身份无偿取得的福利性权利，非成员从未取得，自然也无权主张（如产权调换安置房，其来源于宅基地使用权灭失后的置换权利，非成员无宅基地使用权而无权主张）。因此，成员与非成员在集体土地上的权利基础截然不同，区别对待正是平等原则的体现。若强制要求非成员与成员同权，实质上是将非成员权利凌驾于集体所有权之上，反而侵犯了集体经济组织成员的合法权益。

2.《征求意见稿》提供了三种补偿方式：评估价补偿、指导价货币补偿及重置价补偿。其中，评估价补偿的房屋价值包含了土地价值，其基于宅基地使用权。重置价补偿则结合《南府规〔2023〕24号》关于重置价补偿安置的规定，给予宅基地安置。这两种补偿均与成员身份有关，非成员不具有成员资格，其能主张的仅有房屋所有权对应的货币补偿。因此，指导价货币补偿未剥夺非成员的权利，而是对其在征拆中应获得补偿的合理保障。

真正的平等对待应基于不同的身份和权利义务关系，给予相应的待遇。集体土地征收补偿以成员资格为基础，非成员不享有宅基地使用权及基于该权利的安置资格，对其房屋所有权，已依法给予货币补偿保障。若给予非成员与成员同等补偿方式（如同等享受安置房或宅基地置换），相当于无偿侵占集体经济组织财产，违反集体土地所有制，对集体经济组织成员不公平，亦不符合行政法上的平等原则。

5.《征求意见稿》“十三、房屋建筑面积的计算 （一）建筑面积根据《建筑工程建筑面积计算规则》（GB/T50353—2013）进行计算，……”。GB/T50353—2013为推荐性规范，2022年住建部发布的《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）规定“本规范为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。”据此，二者对房屋建筑面积计算规则不一致的，应以强制性规范为准。

采纳

采纳理由：2022年8月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布公告，批准《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）为国家标准，自2023年3月1日起实施。根据公告规定，现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。依据《中华人民共和国标准化法》第二条第二款规定，强制性标准必须执行。GB/T是指推荐性国家标准，GB为国家强制性国家标准，因此，《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）为强制性标准，若《征求意见稿》引用的《建筑工程建筑面积计算规范》与其规定不一致，优先适用《民用建筑通用规范》。

6.《征求意见稿》除删除南府规〔2023〕25号文“特殊人员”的歧视性称谓及挑战法制统一的“特殊人员通过公开市场化等合法途径取得被拆迁房屋所有权的，房屋拆迁适用评估价货币补偿方式。”条款外，新瓶装旧酒，意图将按身份确定财产补偿方式和标准、剥夺被拆迁人补偿方式选择权及极限压榨的行为进行到底，不仅违反平等原则和具体的法律规定，也违背公序良俗，败坏党和政府形象，本人特提出意见并要求按照《南宁市行政规范性文件制定监督管理办法》第二十条规定召开听证会，望规范性文件制定机关予以采纳。

不采纳

1.非成员不具有成员资格，其能主张的仅有房屋所有权对应的货币补偿。因此，指导价货币补偿未剥夺非成员的权利，而是对其在征拆中应获得补偿的合理保障。真正的平等对待应基于不同的身份和权利义务关系，给予相应的待遇。集体土地征收补偿以成员资格为基础，非成员不享有宅基地使用权及基于该权利的安置资格，对其房屋所有权，已依法给予货币补偿保障。若给予非成员与成员同等补偿方式（如同等享受安置房或宅基地置换），相当于无偿侵占集体经济组织财产，违反集体土地所有制，对集体经济组织成员不公平，亦不符合行政法上的平等原则。

2.修订稿中已将“特殊人员”表述为“非本集体经济组织成员”。

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曾月群等人通过邮箱留言

1.关于“住宅房屋拆迁补偿（补助）的计算”中评估价补偿方式的问题：（一）分类评估单价及方法缺乏依据。《征求意见稿》自创“被拆迁房屋分类评估单价”概念，用于对接南府规〔2023〕12号文的评估分类方法（如以自建房为评估类别 ），但从《房地产估价规范》（GB/T 50291 - 2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T   50899 - 2013）中，均无法找到“分类评估单价”及对应分类方法的法律法规依据 。（二）房屋成新率修正系数适用矛盾。依据《征求意见稿》计算公式，货币补偿时需计算房屋成新率修正系数。但按照评估规范，比较法评估不计算折旧，成本法（用于评估重置价   ）评估才计算折旧，且成本法仅在给予宅基地安置（如南府规〔2023〕24号文规定的第三、四区片少数房屋拆迁，由被拆迁人自建场景   ）时适用。可见《征求意见稿》的计算规则，错误扩大了成本法（重置价补偿 ）的适用范围 。（三）补偿规则的不合理性叠加。一方面，《征求意见稿》对城市建成区、主城区城中村不计算区位价，且在不发放房屋占地征地补偿费前提下，从补偿金额扣除征地补偿费，属于巧立名目克扣补偿；另一方面，计算公式中“折扣率”无法律与政策依据，预留随意解释空间，整体规则存在“克减补偿、与民争利”倾向，违背法律与道义   。

不采纳

1.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，国有房屋采用分户评估进行补偿，需综合考虑房屋区位、用途、面积、成新率等因素；集体土地征收无强制性评估要求，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，省级人民政府有权制定地上附着物补偿标准，如结构类型、装修等级，本质属于分类评估范畴。因此集体土地房屋可按建筑类别进行分类评估补偿。

2.采用分户评估时已将房屋成新率计算在内。采用分类评估法未计算房屋成新率，因此在采用分类评估法对集体土地房屋计算补偿时应另外计算折旧。《征求意见稿》第二条第（四）点将房屋按合法性等级设定100%、90%、80%的折扣补偿（即“折扣率”），根据房屋手续办理情况进行设定，系依据《土地管理实施条例》第27条授权，比例固定，未超出合理行政裁量范围。

3.房屋流转时应遵循房地一体原则，即房屋及其所占用范围内的土地应一并处置。集体土地房屋价值评估亦遵循‌此原则‌，此时房屋价值已包含土地价值（区位价）。若在此基础上再额外计算区位价，将构成重复计价，变相提高补偿成本。土地补偿费是对宅基地所有权灭失的补偿，应支付给集体经济组织，集体经济组织成员无权直接主张。在房屋补偿款中扣减该部分金额，实质是将土地价值从房屋价值中剥离，避免成员重复受益，不侵害宅基地房屋所有权人权益。

2.关于“指导价货币补偿方式”的合法性问题：依据《中华人民共和国价格法》：政府指导价/定价的制定，需以中央和地方定价目录为依据，且市、县人民政府需获省级授权。但《广西壮族自治区定价目录》（2022年版 ）仅授权市、县对城镇保障性住房（经济适用房、限价商品房 ）定价，集体土地房屋不在此列。《征求意见稿》将南府规〔2023〕25号文的“政府指导价”改为“指导价”，试图规避《中华人民共和国价格法》约束，但“指导价”性质模糊（未明确政府指导或群众指导   ），易引发公众误解，且本质上缺乏集体土地房屋“政府指导价”的法律、法规及政策依据 。补充说明：2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》及配套《国有土地上房屋征收评估办法》实施后，房屋评估已完全市场化（参照类似房地产市场交易价格   ），集体土地房屋因不可流通，更无制定“政府指导价”的基础 。

不采纳

1.根据《中华人民共和国价格法》第二条规定：“在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用本法。本法所称价格包括商品价格和服务价格。”从立法目的来看，《中华人民共和国价格法》调整的是市场交易中商品或服务的价格行为。征地补偿属于行政征收法律关系，受《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例约束，二者法律性质不同。《征求意见稿》中的“指导价”并非《中华人民共和国价格法》所定义的“价格”，不适用《中华人民共和国价格法》关于定价权限的规定。因此，“指导价”   作为征地补偿的一种计算工具，并非市场定价行为，不适用《中华人民共和国价格法》。

2.地方政府在征地补偿中，有权根据《土地管理法实施条例》第27条的授权，制定具体的补偿方式和标准。包括基于重置成本、建造成本、区域发展政策等因素，设定如评估价补偿、重置价补偿等计算方式。指导价作为其中一种补偿方式，无需以市场交易价为前提，其合法性来源于法律法规的明确授权。因此，指导价的制定依据充分，地方政府有权设定，不存在超越定价权限或无法律依据的问题。

3.关于“合法住宅房屋补偿认定”的权益剥夺问题：《征求意见稿》第四条规定“特定时期建设的住宅房屋”为合法住宅，但第七条又限制其补偿方式（仅按指导价货币补偿，无产权调换、购买安置房资格   ），剥夺了被拆迁人法定的补偿方式选择权 。

不采纳

1.《征求意见稿》对“特定时期建设的住宅房屋”的合法性认定严格限定在符合当时法规条件的范围内，未一概而论。

2.第七条针对1982年2月13日之前建设的房屋设定了合理补偿方式。此类房屋因历史审批制度缺失，无法要求被征拆户提供建造时的审批手续，不具备产权调换条件，因此适用指导价货币补偿未剥夺被征拆户选择权，而是对无法确权的房屋进行合理补偿，符合法律规定与政策实际。

4.关于“非本集体经济组织人员补偿”的平等性问题：（一）身份区分违背行政平等原则。《征求意见稿》第八条按身份（是否本集体经济组织人员   ）确定补偿方式（非本组织人员仅货币补偿、无安置资格 ），违反行政法“平等原则”。2004年国务院《全面推进依法行政实施纲要》明确行政机关应平等对待相对人，此规定将被拆迁人“分等分级”，与法治政府目标相悖   。（二）补偿方式剥夺法定权利。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征地补偿应尊重村民意愿，提供“重新安排宅基地建房、安置房、货币补偿”等选择。但《征求意见稿》通过概念偷换（如将“提供安置房”替换为“产权调换安置”并与“拆迁安置资格”挂钩，将“货币补偿”偷换为“指导价货币补偿标准”   ），剥夺了非本组织人员的补偿方式选择权，违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国土地管理法》规定 。

不采纳

根据南府规〔2023〕24号的相关规定，拆迁安置人员必须是征收集体土地时符合征地安置资格的人员，而征地安置人员的认定必须是拥有农村集体土地承包经营权的农村集体经济组织成员。因此，非集体经济组织成员不享有拆迁安置资格。若将非集体组织成员视同集体经济组织成员可享有同等拆迁补偿安置权益，实则追求形式上的平等，违反行政法“平等原则”，无法实现实质上对于集体经济组织成员利益的保障。

5.关于“房屋建筑面积计算规则”的规范性冲突问题。《征求意见稿》第十二条规定建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353 - 2013，推荐性规范 ）计算，但2022年住建部《民用建筑通用规范》（GB 55031 - 2022，强制性规范 ）明确“现行工程建设标准与本规范不一致的，以本规范为准”。因此，两者冲突时，应优先适用强制性规范《民用建筑通用规范》。

采纳

采纳理由：2022年8月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布公告，批准《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）为国家标准，自2023年3月1日起实施。根据公告规定，现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。依据《中华人民共和国标准化法》第二条第二款规定，强制性标准必须执行。GB/T是指推荐性国家标准，GB为国家强制性国家标准，因此，《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）为强制性标准，若《征求意见稿》引用的《建筑工程建筑面积计算规范》与其规定不一致，优先适用《民用建筑通用规范》。

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1.对于非本农民集体经济组织成员在集体土地上房屋的合法面积的认定：(一)对于满足自然资办函[2020]1344号文36条的非本农村集体经济组织成员合法取得的房屋，因自身原因错过办证窗口期的，给予补办证件或给予认定合法面积;(二)非本农民集体经济组织成员在其作为本农民集体经济组织成员时所建设的合法房屋，给予补办证件或给予认定合法面积;(三)非本农民集体经济组织成员继承其作为本农民集体经济组织成员亲属的合法房屋，应按照其本农民集体经济组织成员亲属在世时建造的合法房屋面积，给予补办证件或给予认定合法面积。

不采纳

根据南府规〔2023〕4号规定，自征收土地预公告发布之日起，办理不动产变更、转移、抵押登记或租赁不动产的情形不纳入补偿范围。关于被拆迁人否能办理房屋不动产问题，应以职能部门南宁市不动产登记中心意见为准。

2.对于非本村集体组织成员在集体土地上房屋的补偿标准：城中村改造过程中政府征收集体土地，补偿产权人合法房屋，房屋本身价值是相同的，与产权人身份无关，补偿时应回归房屋价值本身，而不是区别对待本农民集体经济组织成员与非本农民集体经济组织成员，应制定统一的补偿安置政策，只要是在本集体土地上合法建设的房屋，取得合法产权证件，应一视同仁，所以建议对非本农民集体经济组织成员在集体土地上的合法住宅，参照本集体经济组织成员相同标准进行补偿安置。

不采纳

在集体土地征拆中，集体土地所有权属于本集体经济组织成员集体所有，非成员不享有集体土地任何权利，包括宅基地使用权和征地补偿分配权。宅基地使用权是基于成员身份无偿取得的福利性权利，非成员从未取得，自然也无权主张（如产权调换安置房，其来源于宅基地使用权灭失后的置换权利，非成员无宅基地使用权而无权主张）。因此，成员与非成员在集体土地上的权利基础截然不同，区别对待正是平等原则的体现。若强制要求非成员与成员同权，实质上是将非成员权利凌驾于集体所有权之上，反而侵犯了集体经济组织成员的合法权益。真正的平等对待应基于不同的身份和权利义务关系，给予相应的待遇。集体土地征收补偿以成员资格为基础，非成员不享有宅基地使用权及基于该权利的安置资格，对其房屋所有权，已依法给予货币补偿保障。若给予非成员与成员同等补偿方式（如同等享受安置房或宅基地置换），相当于无偿侵占集体经济组织财产，违反集体土地所有制，对集体经济组织成员不公平，亦不符合行政法上的平等原则。

3.建议保留评估价奖励：(一)目前已有项目给予分类评估价奖励，取消后，同类房屋补偿标准下降，不利于后续项目的征拆工作;(二)取消奖励后，相同地段的国有、集体土地上房屋的补偿差距过大，不利于后续项目的征拆工作。

不采纳

1.取消评估奖励是适应我市拆迁安置政策变化需要，从鼓励被拆迁人选择评估补偿自行安置，转变为鼓励被拆迁人选择房票、以购代建方式安置。

2.我市拆迁安置方式有评估价补偿安置、政府指导价补偿安置、重置价补偿安置、产权调换安置等四种安置方式，评估价补偿安置只是四种安置方式之一，因此，取消评估奖励并不会损害对被拆迁人的利益，不会对征拆工作产生不利影响。

4.建议增设小组签约奖(团结互助奖)：为了鼓励被征拆人签约积极性，建议参照南宁市国有征收政策中的楼栋签约搬迁奖励和项目签约搬迁奖励的相关规定，增设小组签约奖(团结互助奖)。奖励标准控制在5-10万元/户。可以将被拆迁人按照生产队、街巷等情况分成若干团结互助小组，小组在规定时间内完成签约的，给予小组内每户5-10万元奖励，未全部完成签约的不给予奖励。

不采纳

国有土地政策侧重市场效率，且集体土地和国有土地因征拆对象、具体情况不同，因此集体土地征收奖励政策的设置不应参照国有土地奖励政策。